Et hus bliver erklæret bevaringsværdigt, fordi det har nogle særlige arkitektoniske eller byggetekniske kvaliteter, som anses for bevaringsværdige, og som har en lokal eller regional betydning.
Det vurderes ikke alene, om huset er særligt gammelt eller smukt, men også om huset som helhed anses som unikt for sin tid eller hustype.
Det er derfor helt afgørende at vælge en ejendomsadministrator, som ved, hvordan reglerne skal håndteres, hvordan man søger tilskud, og hvordan man undgår helt unødvendige udgifter, når ejendommen skal vedligeholdes.
Foreningen Advokater med Ejendomsadministration giver her en række gode råd om dét at bo i fredede og bevaringsværdige bygninger.
Råd 1
Undersøg, om huset er bevaringsværdigt eller fredet.
Når et hus har status som bevaringsværdigt, er det kun bygningens ydre som facade, vinduer, døre, tag, kviste og skorstene, der er bevaringsværdigt.
Er et hus derimod fredet, er det hele huset, der er fredet.
På Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside kan du søge efter bygninger ud fra adresse og se, om huset er fredet eller bevaringsværdigt.
Råd 2
Kend reglerne for at bo i en bevaringsværdig ejendom.
Hvis dit hus er registreret med høj bevaringsværdi (SAVE-klasse 1-4), og huset er omfattet af en kommune- eller lokalplan, er der en række begrænsninger og forpligtelser, herunder:
- Kommunen har ret til at stille krav til husets ydre, fordi formålet med at udpege huset som bevaringsværdigt er at sikre husets eller kvarterets oprindelige udtryk.
- Ved en istandsættelse eller ombygning kan der være særlige krav til udformning af bygningsdele som vinduer, døre, kviste og tag, samt krav til husets facader og overflader, farver eller særlige malingstyper.
- Du skal søge kommunen om tilladelse til at nedrive dit bevaringsværdige hus, og kommunen kan meddele afslag.
- Du skal ansøge kommunen om lov til at foretage udvendige ændringer på huset, og kommunen kan kræve at besigtige arbejdet. Du vil typisk ikke få tilladelse til at overpudse facadens blanke murværk eller ændre på vinduernes formater eller opdeling.
- Har du istandsat huset uden at overholde retningslinjerne, kan kommunen kræve, at arbejdet laves om.
- Som ny ejer bør du sikre dig, at gældende krav er overholdt. Hvis husets tidligere ejer ikke har overholdt reglerne, kan du blive ansvarlig og skal selv gøre krav gældende mod husets tidligere ejer.
Råd 3
Kend reglerne for at bo i en fredet bygning.
Som ejer af en fredet bygning har du en række begrænsninger og forpligtelser, herunder:
- At ansøge Slots- og Kulturstyrelsen om lov til at foretage alle ændringer udover almindelig vedligeholdelse.
- At holde bygningen i forsvarlig stand, herunder tæt på tag og fag.
- Vedligeholdelse skal ske på den rigtige måde med de rigtige håndværksmetoder og materialer.
- Du er underlagt Slots- og Kulturstyrelsens sagsbehandlingstider (ofte over tre måneder).
- Bygningsforsikringen kan være væsentligt dyrere end på en ikke-fredet bygning. Det skyldes de krav, Slots- og Kulturstyrelsen ofte stiller ved restaurering og genopførelse i tilfælde af skader.
- En ny ejer kan hæfte for tidligere ejeres eventuel forseelser; hvis for eksempel en tidligere ejer har ændret dele af den fredede bygning uden tilladelse, kan den nye ejer pålægges at retablere for egen regning.
Ved fredede bygninger betyder det, at du blandt andet skal ansøge om at pudse en facade, ændre farver, omlægge taget, udskifte eller ændre på for eksempel et vindue eller en dør.
Du skal altid have tilladelsen fra Slots- og Kulturstyrelsen, inden du begynder på byggearbejdet. Byggearbejder, der opføres uden en myndighedsgodkendelse, er ulovlige og kan kræves nedrevet og ændret for ejerens regning.
Slots- og Kulturstyrelsen er en vigtig medspiller, når du vil restaurere eller bygge om på huset. Inddrag derfor altid styrelsen ved en eventuel ombygning - og helst i god tid, inden du går i gang med projektet.
Råd 4
Ansøgning om økonomisk støtte til fredede huse.
Du kan som ejer af en fredet bygning søge om økonomisk støtte til restaureringsarbejder hos Slots- og Kulturstyrelsen. Støtten kan blandt andet ydes i form af tilskud, lån og sagkyndig bistand af for eksempel restaureringsarkitekt.
Slots- og Kulturstyrelsen kan blandt andet yde støtte, når fredningen pålægger ejeren merudgifter til byggearbejder. Som følge af fredningen stilles der ofte særlige krav til materialer, udførelse og metoder, der fordyrer byggeprocessen.
Det er en god idé at søge om tilskud samtidig med ansøgning om tilladelse til bygningsarbejder. Tilskuddet gives ud fra en konkret vurdering af det enkelte projekt. Beløbets størrelse afhænger af bygningens fredningsværdier og af, hvordan projektet understøtter eller forstærker disse værdier.
Du kan endvidere søge tilskud til istandsættelse i din kommune eller anvende opsparede midler i en eventuel grundfond. En grundfond etableres af en grundejerforening med det formål at reservere penge (op til fire procent af ejendomsværdien) til istandsættelse og byggearbejder.
